新築アパートからの不動産投資を勧める理由 | 不動産投資、新築アパート、収益物件のAIDESIGN|関西、大阪、兵庫

Topic 1 なぜ、新築アパートからの不動産投資を勧めるのか?
  • 立地、間取りの選択ができる。
  • 融資の優位性 融資期間、融資金利
  • キャッシュフローの出る物件
  • 出口戦略の優位性
  • 管理・修繕の優位性
  • 初めての不動産投資では失敗できない
  • 不動産投資は1棟だけではだめである。複数棟の保有する戦略が必要である。
  • 最低3棟以上の保有、その目標を5年または3年で達成するため戦略を立てる。

詳細な理由を列記しましたが、簡単に言うと、「プロのやり方に倣え!」という一言に尽きます。
収益不動産のプロは、収益物件を商品と捉えて、その組織力で「商品価値を維持」し、その後に備えます。
個人投資家がそっくりそのまま、真似をすることは難しい。

それではどうすればいいのか?

どうすればプロのような戦略を立てることができるのか?

私たちが、新築アパートからの不動産投資を勧めるのは、そのアドバイスの第一歩です。
不動産投資を、新築アパートから始める理由としては、上記に挙げた点が主な理由ですが、初めに1棟得ても、それをゴールとして欲しくはありません。
たった一棟の収益不動産に縛り付けられてしまえば、初めは良くても、いずれは「商品価値の維持」という問題が持ち上がってきます。
そこから先の戦略を練る必要があるのです。
私たちは、物件情報を流す不動産仲介業者や、融資をする金融機関とは違った視点で、収益不動産投資のプロとして、一人一人の投資家の方々に合わせたアドバイスをいたします。

プロ収益不動産業者のエッセンスを当社の会員の皆様に余すことなくお伝えし、提供することが当社の使命です。


Topic 2 個別面談について

当社は必ず、お客様と面談致します。
メール会員等の非面談による物件情報の提供は一切行いません。
私たちは単なる物件情報を紹介する普通の不動産仲介業者とは全く違います。私たちは始めに個人面談を行い、お客様の資産状況やリスク許容度、投資目的などに基づいて、不動産投資を軸にした資産形成の提案を行います。そしてお客様の夢、ゴール、人生観を共有し、その夢、ゴールを実現できるようにお手伝いいたします。私たちが数ある物件情報の中から、単純に利回りだけではなくお客様の資産全体のバランス、税金等を考慮して、お客様の夢、ゴールの実現に最適な物件をご提案いたします。
またお客様の状況が変わればそれに沿ってポートフォリオの見直しを行います。
そして私たちのすべての行動が理念に沿って行われます。


Topic 3 収益不動産事業の正解とは

目標は利回りではなく、累計キャッシュフローです。
目標を、利回り等の利益と考えるから、誤解(カンチガイ)が生まれるのです。
<資金調達し、借入金がある場合>
所有期間内に累計キャッシュフローが残債務を上回っている且つ、
売却時に売却価格が累計キャッシュフローと購入価格の合計よりも上回っている。
<自己資金の場合>
所有期間内に売却するとき、売却価格が累計キャッシュフローと購入価格の合計よりも上回っている。
それでは、累計キャッシュフローを目標に置いた戦略とは、どういったものなのか、簡単に説明させていただきます。

戦略1、「都心駅近立地」を狙う

私たちが提供するアパート用地は、関西であれば大阪市内、大阪北摂地区、尼崎、西宮等、関西に住む人ならだれでもがわかるよく知った地域に限定し更に、駅からの距離を概ね5分としています

昨今、利回りだけの理由で、日本中の地方都市の収益物件が、一般投資家に購入されていますが、その多くは、不動産仲介会社から物件の紹介を受け、それと連携する金融機関が、融資を長期で貸し付けることによって成り立っています。

例えばどんな県でも県庁所在地の町で、RC(鉄筋コンクリート)のマンションです。確かに利回りはいいし、RCですので積算評価もいい、そして田舎の町であれば、固定資産評価も通常の取引事例から言うと都会の土地よりも高めの評価になっています。

つまり、不動産仲介をしたい会社が探してきた物件に、融資をしたい金融機関が融資しやすい物件が、個人投資家にたいしてあてがわれているのです。

プロの不動産収益業者はこのような物件には、手を出しません。

なぜなのか?

ぜひ面談にて、その理由を聞いていただければと思います。

戦略2、「重量鉄骨造」へのこだわり

 われわれの目標としている集合住宅は、基本的に都心部の駅近で、個人投資家でも手が出せる物件です。

言い換えると総額で1億~2億までの物件であり、イメージは土地面積が50坪~100坪で、概ね建ぺい率は60、80% 容積率は200%~300%であり、建売住宅の二つか三つ分の区画面積になります。

こんな土地に建つ建物は容積率が200%の場合3階建てまでです。

また、容積率が300%の場合4階、5階建ても考えられますが土地面積が100坪未満の場合は、住戸数の関係上、エレベータの設置や構造体コストの問題で建築コストが不効率になりあまりお勧めできません。

つまり1階あたり3~5戸の3階建てで総戸数が9戸~15戸ぐらいのアパートということになります。

そこに建てる新築アパートの構造として、私たちは重量鉄骨造にこだわって提案をしております。

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もちろん、強度、耐久性の面で考えるとRC(鉄筋コンクリート造)が一番です。しかしコスト面を考慮するとかなりの高価格ということになります。

その点、重量鉄骨造の場合、コスト面では、RCよりも安価であり、強度、耐久性、防音性、共振性などの面で、RCとくらべ遜色ありません。また、工事期間がRCよりもかなり短いという利点があります。

今後、物件購入を検討する投資家の方は、二人以上で物件内覧をし、お連れの方に真上の階の部屋に行っていただいて、走る音と振動を階下で体験してみてください。重量鉄骨の性能を実感できるはずです。

この重量鉄骨造が、木造建築よりも、鉄筋コンクリート造よりも、累計キャッシュフローという点で優れているという結果が出るのはなぜか?

詳しくは、面談にてお話したいと思います。

これから収益不動産投資を始める方、ぜひご連絡ください。


Topic 4 重量鉄骨造だけにこだわったアパート事業
なぜ構造(耐火建築物≠木造)にこだわるのか?
重量鉄骨造アパート建築の様子(池田市)
重量鉄骨造アパート建築の様子(池田市)

その1(耐火性)

都市部において大方の地域は防火地域であり、その中で建築可能な建物は、耐火建築物だけです。

当社が提案するアパート事業は、阪神間の都市部(大阪市内で地下鉄駅から数分の地域や主要市中心部)だけであり、郊外の防火地域以外の土地は、長期的な資産価値という視点では、投資不適格と考えています。

耐火建築物しか建築できない地域こそ適正なアパート用地なのです。

その2(耐久性)

建物の構造によって法定耐用年数は、木造22年 重量鉄骨34年 鉄筋コンクリート47年 です。

実際、多くの個人投資家が金融機関から借り入れを組む場合ほとんどの方は30年前後が多く、木造の耐用年数22年はあまりにも短過ぎます。

にもかかわらず30年の借り入れが可能なのは、金融機関の一時的な施策と言えます。はたしてご自身のアパートを売却したいとき購入者は何年の融資を組めるのでしょうか?

大きな不安が残ります。

また逆に鉄筋コンクリート造の耐用年数47年は、長いのですがコスト負担が大きく高層(5階以上)の場合以外は、過剰構造体と考えています。

その3(居住性)

昨今多くの木造アパートが供給されています。それぞれの建物のカタログや仕様書を見ると、各社それぞれ防音性や、耐振動性をうたっていますが、実際の上下階の音、室外廊下を歩いた時の揺れを実感していただきたいと思います。

アパートを購入検討するとき必ず、実際の建物(同じような構造仕様)に二人以上で出向いて階下で音を聞きながらでもう一人に上階で歩いたり走ったり跳ねたりしてもらうといかに木造が不適格であるか如実に実感できます。

また、室外の共用部分の通路やホールを歩いたり走ったりするとどれほど揺れるか感じられるはずです。

収益アパートは、利回りが最優先ですが、構造体の貧弱さは取り返しがつきません。

その4(共同住宅とは)

アパートは文字通り共同住宅です。共同住宅とは、見ず知らずの他人同士が同じ屋根の下で暮らすということなのです。

その反面、戸建て住宅とは、その家屋に一家族だけが住みます。当然に音や振動があっても自分の家族のものであり、赤の他人の音や振動とは、感じ方や気分が根本的に違うのです。

居住性において日本の伝統建築である木造住宅は、素晴らしい工法ですが、それは戸建て住宅の場合であり、共同住宅の場合は、潜在的(今トラブルが無くても)、長期的(所有している間ずっと)に、入居者間の問題を抱えているのです。

その5(供給過剰)

いま関西であっても木造アパートが日々爆発的に竣工しています。この現象は関東でも同様ですが、関西においては、個人投資家向けに木造アパートを販売している上場企業(A企業群)や、建売業者(B企業群)が競い合って建設しています。

しかし、Aの場合、数年前は投資に的確な利回りが確保できないという理由で建築できなかったものが最近は、利回りを1.5~2%も下げて販売しています。
逆に言うとそれを買う投資家が増えたということです。

また、Bの場合は、木造アパートと通常の戸建住宅とは構造的に違いがないため一般の木造大工で施工が可能であり建売住宅並みの木造アパートが乱立しています。

このように、融資が着くからと低利回りの物件や、品質に問題のある物件を取得している現実があります。

数年先、これらの供給過剰されてしまった低利回り、低品質アパートは、売却はもとより、空室率や家賃下落でローンの返済には、大きな不安となります。

その6(個人投資家用アパートとは)

多くの個人投資家の方々は、本業があり不動産収益事業は、サイドビジネスで、毎月の収入の上乗せや将来のための貯蓄と考えています。

そして、ほとんどの方は自分のアパートの管理を専門の管理業者に任せています。つまりいい物件さえ取得できればあとは、自動運転の車のようなものなのです。

しかし、本業があるということは、そちらの仕事が本分であり、サイドビジネスのアパート事業で心配や不安を感じたりすることは、本業に悪影響をもたらします、また自分や家族の生活にも決していいことではありません。サイドビジネスであればこそ特に重要と考えています。

当社は、そのような考え方に基づいて、棟数にはこだわらず、会員の方々だけに自信の持てる重量鉄骨造アパートだけをご提案しています。